Lập ngân sách xây nhà: 8 nhóm chi phí dễ bị bỏ sót

Một trong những nguyên nhân khiến chủ nhà thiếu tiền giữa chừng là chỉ tính chi phí xây dựng theo mét vuông mà chưa tính đủ thiết kế, pháp lý, nền móng, hoàn thiện, nội thất, sân cổng và khoản dự phòng. Cách an toàn hơn là lập ngân sách theo nhóm công việc và phạm vi cụ thể.

1. Phân biệt tổng mức tiền cần có với giá nhà thầu báo

Giá nhà thầu có thể chỉ bao gồm một phần công việc. Tổng số tiền gia đình cần chuẩn bị thường rộng hơn, vì còn có các khoản chủ nhà tự thuê hoặc tự mua. Hãy yêu cầu báo giá ghi rõ phần bao gồm, phần loại trừ, điều kiện tính giá và trách nhiệm cung cấp vật tư.

2. Chia ngân sách thành 8 nhóm

3. Tính theo khối lượng và phạm vi, không chỉ theo m²

Đơn giá theo m² có ích để ước tính ban đầu, nhưng không thay thế dự toán. Hai căn nhà cùng diện tích có thể khác đáng kể về số tầng, hình dạng, móng, tầng hầm, ban công, mái, điều kiện vận chuyển, vật liệu và mức hoàn thiện.

Để so sánh báo giá, hãy lập bảng khối lượng và mô tả kỹ thuật giống nhau cho các nhà thầu. Ví dụ, “cửa nhôm kính” chưa đủ rõ; cần có hệ nhôm, độ dày, loại kính, phụ kiện, màu sắc, kích thước và phạm vi lắp đặt.

4. Tách chi phí chắc chắn, chi phí ước tính và khoản dự phòng

Gắn nhãn từng khoản: đã có báo giá/đã ký; đang ước tính; chưa xác định. Với các hạng mục chưa rõ như móng, xử lý nền, cải tạo nhà liền kề hoặc thay đổi vật liệu, không nên ghi một con số chắc chắn khi chưa khảo sát.

5. Lập dòng tiền theo tiến độ

Ghi ngày dự kiến phải thanh toán, số tiền, điều kiện thanh toán và chứng từ cần có. Đối chiếu từng đợt với hợp đồng, khối lượng thực tế và biên bản nghiệm thu. Giữ lại khoản thanh toán theo điều khoản hợp đồng và thỏa thuận bảo hành; không tự ý giữ hoặc trì hoãn thanh toán trái hợp đồng.

6. So sánh 2 báo giá đúng cách

1. Đưa hai báo giá về cùng danh mục hạng mục.
2. Đối chiếu khối lượng và đơn vị tính.
3. Đối chiếu thương hiệu, mã sản phẩm, cấp chất lượng.
4. Đọc kỹ phần không bao gồm và điều kiện phát sinh.
5. So tiến độ, bảo hành, quy trình nghiệm thu và năng lực triển khai.
6. Yêu cầu nhà thầu giải thích các dòng giá bất thường trước khi ký.

7. Những khoản dễ bị bỏ sót

• Chi phí khảo sát địa chất hoặc giải pháp móng phát sinh theo điều kiện đất.
• Che chắn, bảo vệ công trình lân cận, vận chuyển phế thải.
• Đấu nối điện, nước, thoát nước và các khoản hạ tầng liên quan.
• Điều hòa, máy nước nóng, bơm, bồn, thiết bị bếp.
• Rèm, đèn trang trí, đồ rời, thiết bị mạng và camera.
• Sân vườn, cổng, hàng rào, mái che và cảnh quan.
• Chi phí thay đổi thiết kế hoặc nâng cấp vật liệu sau khi đã chốt hợp đồng.

Ví dụ cách lập bảng ngân sách

Với một căn nhà phố dự kiến 2 tầng, chủ nhà có thể tạo bảng gồm các cột: nhóm chi phí, mô tả, khối lượng, đơn giá, thành tiền, trạng thái báo giá, đơn vị phụ trách, thời điểm thanh toán và ghi chú. Chỉ nhập giá sau khi có căn cứ; không lấy ví dụ trên mạng làm giá cam kết cho công trình của mình.

URS Home Guide khuyến nghị cập nhật ngân sách mỗi khi có thay đổi thiết kế, lựa chọn vật liệu hoặc nghiệm thu khối lượng. Như vậy, chủ nhà nhìn thấy số tiền đã cam kết, đã thanh toán và còn phải chuẩn bị.